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 浑南区河畔新城第二小区《业主大会议事规则（2020修订版草案）》、《管理规约（2020修订版草案）》公示

 

沈阳市浑南区河畔新城第二小区业主：

根据国家、省、市法律法规、规章的有关规定，结合我园区实际情况，筹备组草拟了《沈阳市浑南区及河畔新城第二小区业主大会议事规则（2020修订版草案）》和《沈阳市浑南区及河畔新城第二小区管理规约（2020修订版草案）》，现予以公示，征求业主意见和建议。公示地点为园区1#、2#、3#门，业主也可登录www.syhpxc.com（“沈阳河畔新城”首拼）查看电子版。

公示期为十五天：自2020年1月7日至2020年1月22日。

业主的修改意见和建议，请于公示期内以书面形式反映到第二届业主大会筹备组。（在河畔新城社区设有意见箱。）

联系人：王欣玲        联系电话：13940245961             

附件：

1、《沈阳市浑南区及河畔新城第二小区业主大会议事规则（2020修订版草案）》

2、《沈阳市浑南区及河畔新城第二小区管理规约（2020修订版草案）》

 

浑南区河畔新城第二小区业主大会筹备组

全体筹备组员签字：

2020年1月7日

 

 

附件一：沈阳市浑南区 河畔新城第二小区 业主大会议事规则（2020修订草案）

（范文对照阅读版http://www.syhpxc.com/plus/view.php?aid=65）

为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据国家、省市法律、法规、规章的有关规定，制定沈阳市浑南区 河畔新城第二小区 (以下简称“本区域”)业主大会议事规则。

第一章  业主大会

第一条 本业主大会名称为沈阳市浑南区  河畔新城第二小区 业主大会。

第二条 本区域业主系本区域房屋的产权所有人。业主可以是自然人、法人和其他组织，可以是本国公民或者组织，也可以是外国公民或组织。主要包括以下几种情况：

（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；

（2）因人民法院、仲裁委员会法律文书，而取得建筑物专有部所有权的人；

（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；

（4）基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

第三条 本区域业主大会由本区域全体业主组成，代表和维护本区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条 本区域成立一个业主大会。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第五条 业主大会会议讨论决定下列事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）确定物业管理方式、选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（四）签订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）筹集和使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共用部分的用途；

（八）制定公共绿地管护办法；

（九）共用部分、共有设施设备经营方式和所有收益的管理、分配与使用；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员津贴来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十二）决定业主委员会的工作权限；

（十三）决策需要向业主直接收取费用的事项；

（十四）决策有关共有、共同管理权利的其他重大事项，以及法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。法律、法规或者管理规约规定应由业主共同决定的其他事项。

第六条 表决规则

业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第五条规定的其他共有和共同管理权力事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第七条 业主大会会议决定的事项，一年内不得再次对同一事项付诸业主大会会议进行表决。

第八条 业主大会定期会议

（一）本区域业主大会每年召开一次定期会议，召开时间：物业服务合同一年期满前两个月内。由业主委员会应当向业主公告以下内容：

1.上一年度物业服务合同履行情况报告；

2.上一年度业主委员会工作报告；

3.上一年度共有部分经营收支情况；

4.物业管理的其他有关事项。

（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容；

1.物业服务企业上一年度物业服务合同履行情况及下一年度物业服务方案；

2.业主委员会上一年度工作情况及下一年度工作计划;

3.业主共有部分经营上一年度收支情况及下一年度收支预算。

第九条 业主大会临时会议

有下列情形之一的，需要召开业主大会临时会议：

（一）本区域物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当召集业主大会临时会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项；

（二）提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论决定选聘物业服务企业方案；

（三）业主委员会任期满六十日前，在街道办事处的指导、社区居民委员会的协助下，组织召开业主大会临时会议，进行业主委员会换届选举；

（四）业主委员会委员出现空缺时，业主委员会于30日内组织召开业主大会临时会议，进行业主委员会委员补选（设立业主委员会候补委员的可按顺位补充并公告）；

（五）本区域属于分期建设入住。根据本议事规则确定的预留业主委员会委员人数，预留区域已交付的专有面积超过预留区域建筑总面积50%时，在街道办事处的指导、社区居民委员会的协助下，组织召开业主大会临时会议，进行业主委员会委员增选；

（六）业主委员会委员人数不足总人数二分之一时，在街道办事处的指导下，社区居民委员会组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会；

（七）使用专项维修资金，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定维修方案；

（八）续筹专项维修资金，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定专项维修资金续筹方案；

（九）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定应急处理方案；

（十）占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，机动车位设置、分配、管理、使用费标准，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论决定机动车车位设置、分配、管理、使用费标准的方案；

（十一）调整物业服务费收费标准，业主委员会应当于物业服务企业提出调整物业服务费收费标准方案30日内，组织召开业主大会临时会议，讨论和决定物业服务费调整方案；

（十二）修改管理规约、业主大会议事规则，业主委员会应当召开业主大会临时会议，讨论决定需修改的条款；

（十三）改建、重建建筑物及附属设施，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定改建重建建筑物及附属设施的方案；

（十四）申请分立或者合并物业管理区域，应当经浑南区物业行政主管部门和街道办事处同意后，在社区居委会的指导下，召开业主大会临时会议；

（十五）改变共用部分的用途，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定改变共有部分用途的方案；

（十六）利用共用部分进行经营及所得收益的分配与使用，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，讨论和决定共有部分经营、管理、收益分配、使用的方案；

（十七）解聘物业服务企业，业主委员会应组织召开业主大会临时会议，讨论和决定终止物业服务合同、解聘物业服务企业的方案；

（十八）续聘物业服务企业，业主委员会应组织召开业主大会临时会议，讨论和决定续签物业服务合同、续聘物业服务企业方案；

（十九）法律、法规或者管理规约约定的应由业主共同决定的其他事项。

第十条 业主提议召开业主大会临时会议                            

（一）业主提议召开业主大会临时会议的议题，应当符合本议事规则和本区域管理规约规定的业主共同管理决定的事项。

（二）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议召开业主大会临时会议的，应将业主实名签字的书面材料报业主委员会；

（三）业主委员会接到业主提议的书面材料30日内，对业主提议的议题进行确定。并就是否召开业主大会临时会议作出书面决定，在本区域内显著位置公告。

第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征询意见或信息化的形式。具体形式由业主委员会或业主大会筹备组根据本次业主大会的实际情况在会前确定。

（一）业主大会会议应当有本区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

（二）集体讨论形式

由全体业主参加业主大会会议或由业主代表参加业主大会会议

（三）书面征求意见形式。

1.应当将表决票、选票送交每个业主；无法送达的，应当在本区域内公告；

2.凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名或委托代理人签字。

3.业主大会会议表决多个共同管理事项的，应采用一个事项一个表决意见（或逐项表决）。

4.业主大会会议讨论共同管理的事项，采用同意方式进行表决；

（四）信息化形式

采取信息化方式进行投票的，可在公示投票权时掩位公示业主预留登记的手机号码。公示无异议后，投票软件平台通过短信验证等方式对业主手机号证通过验证后，该号码对应的用户在投票平台的一切活动即视为业主本人亲自操作运行。业主应妥善管理预留登记的手机并注意验证码保密，业主不得以手机非本人操作为由对本人的投票表决结果提出异议。不认同以信息化方式进行投票的业主，应准许其采取传统方式进行投票。

（五） 以下事项可以采取反向投票方式进行异议表决：

1、业主代表的选举；

2、各项临时监督小组的成员任免；

第十二条 业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议，经业主委员会会议审议后草拟议案，制定表决票，核实业主投票权数。

（二）发布公告

1.业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议通知在本区域内以书面形式公告。会议通知包括：1）会议形式；2）会议日期、地点；3）会议审议的事项；4）会务常设联系人姓名、联系电话；并告知街道办事处、社区居民委员会。

2.公告业主大会审议共同管理事项的具体方案。

3.公告期间，业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议，由业主委员会会议审议。

4.会议通知除公告外，可采取电子邮件、快递等方式送达。

（三）会议召开

业主委员会负责组织召开业主大会会议和临时会议。

采用书面征求意见形式的，业主委员会应在投票日期15日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询本区域内业主意见。

召开业主大会会议时，可以邀请街道办事处、社区居民委员会的人员列席。

（四）投票表决形式

1.业主大会会议采取集体讨论形式的，现场投票、计票、公告表决结果。

业主大会会议采取书面征求意见形式，采取业主直接投票、业主代表、代理人代为投票，也可以采取信息化方式进行表决。原则上要求实名，投票结束后由监票小组计票。选票应妥善保管备查。通过信息化方式进行投票表决的，要在必要、有效的监督下，打印详细具体的投票内容及结果并由监督人签字确认真实性后存档。监督人通过业主代表推荐的方式产生。

2.业主因故不能参加业主大会会议或临时会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或临时会议。代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。委托书应载明委托事项、权利及期限。

（1）业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议，行使投票权；

（2）业主为法人的，由其法定代表人书面委托的代理人参加业主大会会议；

（3）业主是其他组织的，由其负责人书面委托的代理人参加业主大会会议。

（五）公告业主大会会议决议

公告业主大会会议表决结果或选举结果的同时，公告业主大会会议决定或决议。

（六）业主委员会做好业主大会会议书面记录；业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并存档，业主大会已刻制印章的，业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。

   第十三条 业主大会投票权数确定方法。

（一）专有部分面积和建筑物总面积确定方法：

1.专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

2.按照前项统计总和计算，本区域建筑物总面积 12.18万 平方米。共有专有部分836个。

3.地下停车车位及地下储藏间不计入业主投票权数和专有部分面积。

4.未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。

（二）业主人数和总人数确定方法：

1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算。

2.一个专有部分有2个以上所有权人的，应当推选1人行使表决权，共有人所代表的业主人数为1人。

3.按照前项的统计总和计算，本区域业主总人数:  以每次会议实际统计结果为准  人。

第十四条 业主代表。（注：物业管理区域业主人数较多的情况可推选业主代表）

（一）本区域设业主代表 28 名，可按下列方式 3 确定业主代表：

1.可以按    层楼推选一名业主代表；

2.可以按单元住宅楼推选一名业主代表；

3.可以按单栋住宅楼推选一名业主代表；

4.可以按建筑物类型、房屋使用类型推选    名业主代表。

（二）业主代表的条件。

1.具备完全民事行为能力；

2.本人、配偶及其亲属未在本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

3.无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

4.按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金；

5.法律、法规规定的其他条件。

  （三）业主代表推选方式

1.可以采取业主书面联名推荐的方式

   2.如果业主代表候选人多于一人的情况，可采取书面征求意见方式选举产生

   3.业主代表产生后应在本区域内公告

  （四）业主代表的职责：

1.业主代表在业主大会会议期间，将选票、表决票送交所代表区域内的每一位业主；

2.业主代表负责收取业主本人签字的或者委托代理人签字的选票、表决票，代为投票；

3.业主大会会议闭会期间，及时了解和掌握所代表区域业主对共同管理事项及物业服务合同履行情况的意见和建议；

4.协助业主委员会和物业服务企业履行物业服务合同；

5.不定期对所代表的区域进行物业服务和业主委员会履责的业主满意度调查。

6.有权对业主委员会、物业公司的日常工作直接进行监督。有权旁听业主委员会的各级会议。

（五）业主代表的罢免：业主代表的任职期限与当届业主大会同期，可以连选连任。发生下列情形之一的，代表身份终止，可以另行推举产生：

1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

2.丧失履行职责能力或不履行业主代表职责的；

3.超范围行使业主代表权利，对本区域正常工作造成影响的；

4.明确表示辞去业主代表工作的；

5.本楼三分之一以上业主书面联名要求罢免的；

6.有其他不适合担任代表情形的。

第十五条 业主大会会议的决议、决定，对本区域内的全体业主具有约束力，业主应当共同遵守。

第十六条 业主大会不得做出与本区域业主大会会议规则和管理规约规定的共同管理事项无关决定。业主大会会议的决议、决定，违反法律法规的，业主可以请求街道办事处依法处理；业主大会会议的决议、决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第二章 业主委员会

第十七条 本区域有业主大会依法选举产生一个业主委员会。业主委员会是业主大会执行机构，应当履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。

第十八条 业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；服务合同中需要明确以下内容：

1、 业主大会公章和业主委员会公章的使用范围，且上述公章在使用时须附以一定比例业委会委员签字方为有效；

2、 业主委员会及本区域业主依照本议事规则成立的监督机构有权对物业公司的服务进行直接监督；

3、 业主委员会有权代管业主按年度自愿委托业主委员会代管、代付的物业费，并按照物业服务的实施进度、服务效果向物业服务单位进行拨付。物业服务企业在执行“物业服务合同”过程中发生违约行为的，可在拨付物业费过程中直接扣除违约金（应附具体违约金罚则）；

4.明确物业费用的组成，其中应包括一定比例的业主委员会办公经费、本区域公共建设资金等必要的公共性支出费用。

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同（业主委员会可以按照委员分工设立物业服务专项管理小组，监督、协助物业完成保安、保洁、维修等专项服务工作。）；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。包括但不限于以下事项：

1. 拟定选聘物业服务企业方案以及物业服务合同；

2. 拟定本区域公共经费的年度财务预算报告、决算报告，依照园区财务规定管理使用园区公共经费；

3. 拟定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度方案；

4.拟定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

5.代表本区域业主提起或参与与本区域公共利益相关的诉讼。

6.授权业主委员会代管业主按年度自愿委托业主委员会代管、代付的物业费，并按照物业服务的实施进度、服务效果向物业服务单位进行拨付。物业服务企业在执行“物业服务合同”过程中发生违约行为的，可在拨付物业费过程中直接扣除违约金。扣除的违约金归全体业主所有，按照本议事规则财务相关规定管理使用。

第十九条 业主委员会应当向业主公布下列情况和材料：

（一）管理规约、业主大会会议规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

业主有权查阅业主大会会议、业主委员会会议资料、记录，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解释、答复。业主要求出具书面答复意见的，业主委员会应当出具。

第二十条 业主委员会委员（候补委员）应是本区域内居住和使用办公用房、营业用房的业主，并应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务；

（三）按时交纳物业服务费用（最近连续两年在物业服务期内无欠费记录。委托业主委员会代管、代付物业费的视为已交纳物业费。）和住宅专项维修资金；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力和文化水平；

（六）具备与履行责任相适应的时间；

（七）本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第二十一条 业主委员会委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行委员职责；

（二）挪用、侵占业主共有财产；

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处或居民委员会调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员资格。

第二十二条 业主委员会每届任期5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

第二十三条 业主委员会设委员 7 名，其中主任一名，副主任 2 名。候补委员  3  名。

第二十四条 业主委委员会全体委员自当选之日起七日内召开首次会议，采取全体委员过半数以上同意的方法，推选业主委员会主任和副主任；业主委员会主任；业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应于十五日以内召开会议，重新推选业主委委员会主任和副主任。

第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料到浑南区五三街道和区物业行政主管部门办理备案：

（一）业主大会成立和业主委员会选举决议；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主委员会主任、副主任及其他成员名单；

（五）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门，并报告五三街道办事处

第二十六条 业主委员会主任职责：

（一）负责召集业主委员会会议；

（二）主持制定业主委员会工作计划和实施方案；

（三）主持制定印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）代表业主委员会向业主大会报告工作；

（五）组织、协调、解决本区域物业管理实施工作中的有关问题；

（六）执行业主大会、业主委员会决定；

（七）完成业主委员会交办的工作；

第二十七条 业主委员会副主任职责

（一）协助业主委员会主任工作；

（二）根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议、主持业主委员会工作；

（三）业主委员会主任缺席时，代行其职责；

（四）执行业主大会、业主委员会决定；

（五）完成业主委员会交办的工作；

第二十八条 业主委员会委员职责；

（一）参加业主委员会会议等有关活动；

（二）参与制定业主委员会工作计划和实施方案；

（三）参与制定印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度；

（四）参与组织、协调、解决本区域物业管理实施工作中的有关问题；

（五）执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的工作；

第二十九条 业主委员会任期届满六十日，在街道办事处的指导下、   属地   社区居民委员会的协助下，组建业主大会临时会议筹备组，组织召开业主大会临时会议，进行业主委员会换届选举工作。

换届选举筹备工作：

（一）以书面形式向全体业主公布本届业主委员会工作报告；

（二）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会（候补委员）候选人。筹备组中的业主代表成员拟作为下一届业主委员会委员（候补委员）候选人的，需另行组建业主委员会换届选举监票小组。否则，将由筹备组组织采取提名方式产生业主委员会委员（候补委员）候选人，并以书面形式将候选人基本情况在本区域内公示并公告；

（五）业主委员会换届选举工作方案，以书面形式报告街道办事处和   属地   社区居民委员会；

（六）做好召开业主大会会议或者临时会议的其他准备工作。

第三十条 业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以向街道办事处提出业主委员会换届选举申请。

第三十一条 业主委员会委员候选人产生可由业主、社区、筹备组推荐或自荐。被推荐人符合业主委员会委员任职条件并依照规定程序进行候选人登记的业主，原则上即应认定为业主委员会委员候选人。如果候选人人数超过应当选人数二倍，可能导致分票影响选举时，业主大会筹备组可以参考推荐渠道、人数、本区域工作经历等事项，对候选人进行排序，对排名在末的候选人予以劝退。被推荐人拒绝劝退的，应保留其候选人资格。

第三十二条 业主委员会委员、候补委员选举可依据实际情况按以下办法操作：

1.差额选举办法

（1）业主委员会委员  7 人，候选人 不少于9 人；候补委员  3 人，候补委员候补候选  不少于4 人。上述两项候选人可以重复计算，但总人数合计不得少于12人。（候选人应多于应选委员20%以上）

（2）选举业主委员会委员（候补委员）同步进行选举，依后期选举结果确定候补委员人数及名单，等于或少于10人，选票有效；超过10人为无效选票。

（3）选票没有业主签字或代理人签字为无效选票。

（4）筹备组或监票小组负责计票和公告选举结果。

2.等额选举办法：

（1）业主委员会委员（候补委员）人数与候选人人数相等；

（2）选举业主委员会委员（候补委员）同步进行选举，依后期选举结果确定候补委员人数及名单，等于或小于应选人数，选票有效；超过应选人数为无效选票；

（3）选票没有业主签字或代理人签字为无效选票；

（4）监票小组负责计票和公告选举结果。

第三十三条 业主大会在选举业主委员会的同时，选举业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权和选举权。

业主委员会委员资格终止时，经业主委员会会议决定，从候补委员中按照业主大会会议选举得票多少依次递补。

第三十四条 业主委员会委员候补办法。业主委员会委员自缺额 15日内，业主委员会召集业主大会临时会议，采用等额（差额）选举办法，进行业主委员会委员补选。

第三十五条 业主委员会委员集体提出辞职的，应当以书面形式向业主大会报告工作，说明辞职理由，并告知物业所在地浑南区房地产行政主管部门、五三街道办事处。

第三十六条 业主委员会任期内，委员人数不足总数二分之一时，在街道办事处指导下，社区居民委员会的协助下召开业主大会临时会议，从新选举业主委员会。

第三十七条 原业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生后10日内，将其保管的档案资料、印章及业主共有的其他财务予以移交，并做好交接手续。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或当地公安部门督促移交。

第三十八条 因物业转让、灭失等原因不在是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，委员、候补委员资格自行终止。

第三十九条 业主委员会（候补委员）由下列情形之一的业主委员会会议可以决定终止其委员（候补委员）资格；

（一）以书面形式向业主委员会提出辞职的；

    （二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

    （三）不履行业主义务的；

    （四）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（五）本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；

（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形；

第四十条 业主委员会委员任期内资格终止的，应当自终止之日起3日内向业主委员会移交所保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及业主共有的其他财务。

第四十一条 业主委员会定期会议。每月召开业主委员会会议，会议的主要内容：

1.物业服务合同履行情况；

2.业主大会和业主委员会决定执行情况；

3.业主提出的建议落实情况；

第四十二条 业主委员会临时会议

三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会临时会议。

第四十三条 业主委员会议事规则

1.业主委员会应当于会议召开七日前，在本区域内书面公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

2.会议由主任或者其委托的副主任负责召集和主持，会议召集人提前七天将会议通知包括：会议内容、时间、地点、及有关会议材料送达到每位委员。

3.业主委员会会议应有半数以上的委员出席，业主委员会委员因故不能参加会议的，应提前三天告知会议召集人。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。出席人数少于二分之一时视为非正式会议，不能形成决议。

4.业主委员会会议做出的决定必须经全体委员半数以上同意（本议事规则中有特殊规定的从其规定），参会委员签字确认，并做出决定之日起三日内在本区域内公告。

5.业主委员会会议书面记录由会议主持人（业主委员会主任或副主任）和记录人及全体出席会议的业主委员会委员签字，并加盖业主委员会印章后存档。

6. 会议讨论和形成决议时，应遵循以下规则和原则：

①  一时一事原则：一个议题被提出后，在该议题形成正式表决结果或被表决准予搁置前，不得讨论其他议题。

②  文明表达原则：不得进行人身攻击，不得质疑他人动机、习惯或偏好，辩论应就事论事，以当前待决问题为限。

③  面向主持人发言原则：委员发言时，原则上都向会议主持人陈述观点，委员间不应直接展开辩论。在主持某一议题时，会议主持人仅有会场主持权，不得提前表明立场或与发言人进行辩论。会议主席如需就某议题表明本人立场观点时，需要将主持权限临时移交给另一位大家认同的委员，直至该议题讨论、表决结束。

④  限时原则：实行每人每次限时发言，具体时限为3—10分钟，视议题复杂程度由会议主席确定。

⑤  均等原则：原则上按照组员座次发言，但与上一位发言者持反对观点的发言者享有优先发言权。具体发言顺序由会议主席现场掌握。

⑥  不排斥匿名原则：就某一议题进行表决时，如果有一名业委会委员提出匿名投票要求，则该表决即必须采取书面匿名投票方式进行。

⑦  充分辩论原则：就某一议题进行表决须在对该议题进行充分讨论后方可进行。未在会议现场参加或听取讨论过程的业主委员会委员无权就存在意见分歧的议题进行投票表决。

⑧  形成决议后，所有参与表决的业主委员会委员都需要依据组织原则服从表决结果，并在会议记录或决议内容上进行确认签字，相关材料须存档备查。持与决议内容相反意见的业主委员会委员进行签字时，可以注明“保留意见”字样，但不得拒绝签字。

7.除业主委员会委员、候补委员外，以下人员可以参加、列席或旁听业主委员会会议：

①  经半数以上业主委员会委员同意，业主委员会可根据实际工作需要临时聘请顾问人员。顾问人员及业主委员会常务秘书可以列席会议并发言，发言限度以说明情况供会议参考为限，无表决权；

②  业主代表在核实代表身份后可以旁听会议，无需批准，无表决权。如果业主代表需要在会议上发言，须经半数以上业主委员会委员同意，否则无发言权。如果对业主委员会工作程序和决议有异议，应依据监督机制另行提出，不得干扰会议正常进行。

③  普通业主在核实业主身份后可以旁听会议，但须提前提出申请并获得半数以上业主委员会委员批准，否则不得参会。发言权同业主代表。

④  其他依法律法规规定应参与会议的人员，可以按照相关规定行使相应权利。

第四十四条 业主委员会作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守。

第四十五条 业主委员会不得做出与本小区业主大会议事规则和管理规约规定的共同管理事项无关的决定，不得从事与本小区管理无关的活动。业主委员会做出的决定违反法律规定的，业主可以请求街道办事处依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。

第四十六条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。

第四十七条 业主委员会应指定专人保管本区域有关档案，档案包括以下内容：

（一）物业管理区域的物业资料；

（二）业主大会会议、业主委员会会议及有关会议的记录；

（三）业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料；

（四）业主大会成立备案及业主委员会产生、委员产生、备案及更新备案的材料；

（五）业主清册及联系方式；

（六）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同。

（七）有关法律、法规和业务往来文件；

（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；

（九）专项维修资金收支情况清册；

（十）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册或账目；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；

（十二）其他有关材料。

上述档案资料遗失的，由档案保管人员承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究档案保管人的相应责任。档案保管人变更的，应与三日内向业主委员会确定的新档案保管人进行移交。

第四十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会，确需召开业主大会临时会议讨论和决定业主共同管理事项的，经街道办事处同意，由社区居民委员会临时代行业主委员会职责，召集业主大会会议。

第三章  园区公共经费管理

第四十九条依据本议事规则第五十三条获得的、第五十二条支出的费用，统称为园区公共经费，由全体业主共同享有、共同承担。经业主大会同意，可以对业主委会委员发放工作津贴。工作经费筹集、管理和使用办法由业主委员会提出，经业主大会会议表决通过，也可以在管理规约中约定。

第五十条 业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请设立账户，并按照有关规定对业主共有资金和收支、核销进行统一管理，不得以个人名义进行存储和管理。

第五十一条 经费管理原则

（一）属于本区域内全体业主或者相关业主所有的资金的收支范围按本区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责业主大会的经费管理。

（二）业主委员会可以聘请专（兼）职会计一人，出纳员一人。也可以委托会计师事务所代管园区账务。

（三）全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时，同意由负责经费管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用，私分、私存物业共用部分经营所得收益。

（四）经费的审批使用：

1、 所有列支项目以单项工作的年整体预算费用为统计标准，严禁拆分规避额度限制；

2、 费用额度在1000元以下的，需要经过业主委员会主任签字或半数以上业主委员会委员签字同意方可支出；

3、 费用额度在1000-1万元的，需要经过业主委员会主任、副主任三人同时签字或半数以上业主委员会委员签字同意方可支出；

4、 费用额度在1万-5万元的，需要经过半数以上业主委员会委员签字同意方可支出；

5、 费用额度在5-10万元的，需要经过全体业主委员会委员签字同意方可支出。未获全票通过的支出，可以提交业主大会审议；

6、 费用额度超过10万元的，视为重大工程，经过业主大会审议通过后方可支出。

 

（五）业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行经费管理，业主大会财务专用章、法人章应分开管理；财务账目实行公开化，每年在物业管理区域内公告一次；可以委托  审计事务所或业主代表组成的审计小组  进行年度审计，审计报告以书面形式在本区域公告，接受业主的监督。

（六）业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保，不得将共有部分经营收益借给任何单位和个人。

（七）当年园区公共经费节余时，自动结转到下一年度；经费不足时，由业主委员会拟筹集方案，提交业主大会会议决定。

（八）业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本区域全体业主或部分业主所有的资金；侵占全体业主或者部分业主所有资金的，受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

（九）财务预、决算制度：园区公共经费的年度财务预算案由业主委员会制定，经半数以上业主代表批准后方可执行。预算获批后，原则上不得突破，有特殊情况需追加预算的，应重新立项并获得半数以上业主代表同意，如不具备先行审批条件，可于年终决算时经半数以上业主代表通过予以追认。

业主委员会应于财务年度结束后，将本年度的决算报告提交半数以上业主代表讨论通过。超预算项目未获得半数以上业主代表追认的，超支部分由决策人个人承担。

（十） 工程类、采购类项目的招标与验收、支付：

1.  工程类、采购类支出原则上都需要履行招标或询价采购程序；

2.  招标或询价采购工作由业主委员会依法组织。业主委员会认为有必要时，可以委托招标公司进行招标；

3.  进行招标、询价采购时，除须履行政府规定的公告程序外，还要在本区域内通过有效途径进行公告；

4.  支付工程款时，需要按规定程序履行验收、验资手续。业主委员会认为必要时，可以委托专门机构进行工程决算审计后结算。

第五十二条 业主大会和业主委员会办公经费使用范围：

1.业主大会会议经费：召开业主大会的场地费用、宣传费、文件材料、用品、饮用水等会务性支出（含网络信息发布平台、会议平台、投票平台的建设费、运行维护费、使用费等）；

2.业主委员会日常办公费用：业主委员会办公电话一部、必要的办公设备用品、办理本区域公共事务交通费等；

3.有关人员津贴、补助:专职常务秘书津贴  参照社会同行业或中小企业秘书兼财务人员平均工资标准 ；兼职财务人员津贴  确定办法同专职秘书（如由业主委员会委员兼任，则不取酬） ；业主委员会成员补助  30 元/月（象征性低标准电话费补贴）；业主代表补助  10  元/月（象征性低标准会议纪念品）；

4.有关人员人身意外保险：业主代表、业主委员会成员、专职工作人员。

5.  因办理本区域公共事务发生的政策性收费以及委托律师事务所、会计师事务所、审计事务所、招标代理公司、监理公司以及聘请律师、财务人员、施工监理、技术顾问等人员支出的费用。费用支付标准参照社会同行业平均标准执行；

6.  完成原本需要启动住宅专项维修资金完成的本区域公共建设、维修项目；

7.  业主大会批准的其他本区域公共支出。

第五十三条 业主大会和业主委员会经费来源

1.物业共用部分经营收益中业主共有部分。（电梯广告收入原则上应专项用于本区域电梯维修）；

2.业主依据有关决议、物业管理企业依据有关约定向园区支付的业委会办公经费、本区域公共建设资金等约定费用收入；

3.业主大会或业主委员会依据法律、法规、协议等，对侵害本区域公共利益的单位和个人收取的违约金或侵权赔偿收入；

4.业主或其他个人、单位、社会团体无偿捐赠收入；

5.本区域依法获得的政策性收入；

6.利用本区域公共资源获得的其他收入。

第五十四条 财务人员的职责：

1.严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度；

2.认真审查各种报销或支出的原始凭证；

3.根据原始凭证，做好现金和银行账目；

4.负责到银行办理经费领取手续，支付和结算；

5.负责支票签发管理；

6.保管现金、空白支票、空白收据；

7.做好津贴、补助的造册发放工作；

8.定期向业主委员会汇报财政收支情况；

9.做好财务收支明细表；

10.在收取合理的复印费后，向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会经费收支报表的复印件等财务资料；

第四章  业主大会和业主委员会印章管理

第五十五条 业主委员会指定专人保管业主大会印章和业主委员会印章。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，印章由业主委员会会议决定暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章必须妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况必须立即报告并采取补救措施。

上述印鉴原则上应锁闭封存保管，印鉴保管人不得掌握锁具钥匙，严禁擅自开锁启封使用印鉴，否则依法追究其责任。

第五十六条 业主大会和业主委员会依据业主大会决议和业主委员会决议使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、用印人姓名。记录并存档，业主可以查阅。

第五十七条 使用业主委员会印章，应当由业主委员会半数以上委员书面签署意见方才生效（持与决议内容相反意见的业主委员会委员进行签字时，可以注明“保留意见”字样，但不得拒绝签字）；

第五十八条 擅自使用业主大会和业主委员会印章的，由印章保管人承担经济责任和法律责任。

业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当及时在小区内公告，并告知所在地街道办事处、社区居民委员会。按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。

第五十九条 保管业主大会、业主委员会印章的业主委员会委员资格终止后拒不移交的，业主委员会其他委员可以请求当地公安派出所协助移交。

业主委员会换届选举后拒不移交印章的，新一届业主委员会可以请求当地公安派出所协助移交。

第五章  本区域工作监督程序

第六十条 本区域不设监事会，本区域公共事务的监督权直接由业主代表行使。业主和社区等法定的政府部门也可以在相关规定授权范围内共同参与本区域公共事务的监督工作。

第六十一条 监督权的行使及监督的范围：行使监督权是指监督权人根据法律法规及议事规则规定，对本区域事项进行监督、检查并依法依规向有关主管部门反馈监督意见或为维护本区域公共利益启动应急应对机制的过程。

监督的主要范围包括：本区域各级组织是否依据规定程序开展工作，工作人员是否有违规违纪行为等。监督权人如发现上述问题时，可以将问题直接反馈给当事人并督促其改正，也可以直接向该问题的上级主管部门反馈监督意见，或者直接依据有关规定启动相应的中止、撤销、罢免等应急程序，以确保本区域公共利益不受侵害。

监督工作须按规定程序进行，监督权人不得超范围行使监督权。监督权人不得参与、干扰、阻挠符合程序规定的正常决策，也不得以规定以外的方式方法影响相关组织及工作人员正常开展工作，否则依据本议事规则第十四条第五项第三款之规定罢免其业主代表资格，终止其监督权。

第六十二条 本区域公共事务监督：

（一）普通监督程序：

1、业主有权对业主代表、业主大会、业主委员会、物业服务企业的工作提出监督意见，有权查阅与自己利益直接相关的档案材料；

2、业主代表有权直接约谈业主委员会、物业服务企业项目经理，查阅必要的档案材料等，对其工作直接行使监督权，有关人员不得拒绝约谈或接受监督，对业主代表提出的质询必须予以解答；

3、社区等政府有关部门有权依据法规对业主大会、业主委员会及物业服务企业的工作进行监督。

（二）特殊监督程序：

1、本区域实施重大工程、采购项目时，应由3名以上业主代表及若干业主、居民组成5人以上的“专项监督组”，对该项目实施的全过程进行监督并做好工作记录。与被监督事项相关的人员应回避，不得担任“专项监督组”组员。

2、在业主大会及业主委员会认为有必要对园区公共经费使用情况和对物业服务企业账目进行审计时，应由3名以上业主代表及若干业主、居民组成5人以上的“专项审计组”，依法主持审计工作开展。与被审计事项相关的人员应回避，不得担任“专项审计组”组员。

第八章  附则

    第六十三条 本议事规则业主大会会议表决通过之日起生效。本区域2007年9月通过的《业主大会议事规则》自动废止。在本议事规则生效前制定的各项规定如与本议事规则不相符的，一律以本议事规则为准自动调整，否则一律废止。业主委员会可以根据实际需要依据本议事规则制定具体的工作、管理细则。本区域制定的所有规章制度均不得与本议事规则发生冲突，否则一律无效。

第六十四条 本议事规则如有与法律、法规不相应之处以法律、法规为准。本议事规则中未做详细表述的程序性、限制性条款，以政府颁布的政策法规为准。如果政府颁布新政策、法规对现行政策、法规的强制性条款进行调整、修改时，本议事规则自动随之调整、修改，无需经过业主大会重新表决通过即为有效。本规约中数据如统计有误，均以政府有关部门实际登记为准。

第六十五条 本议事规则修改必须经本小区业主大会会议表决通过，修改后，自业主大会会议表决通过之日起30日内报浑南区房产主管部门备案。

第六十六条 本议事规则共四份，区房产主管部门备案1份，街道办事处1份，业主委员会保存1份，社区居民委员会1份。

 

沈阳市浑南区河畔新城第二小区第二届业主大会会议筹备组

全体成员签名：

二〇 一九 年 十二 月 二十二 日

 

附件二：沈阳市浑南区 河畔新城第二小区 管理规约（2020修订草案）

（范文对照阅读版http://www.syhpxc.com/plus/view.php?aid=65）

为维护沈阳市浑南区 河畔新城第二小区 （以下简称“本区域”）全体业主和物业使用人的合法权益、共同利益，根据国家、省、市法律、法规、规章的有关规定，制定本规约。

第一章  物业基本情况

第一条 住宅区名称：沈阳市浑南区  河畔新城第二小区 。

住宅区地址：沈阳市浑南区 朗云 街4-55 号。

物业管理区域四至：东至： 朗月街 ，南至: 恒达路 ，西至: 朗云街 ，北至： 河堤路 。

第二条 住宅和非住宅概况：

本区域有住宅楼： 27 栋，住宅： 820 套，建筑面积： 11.52万  平方米；非住宅（公共地下停车场）：共7个（1、2、3、5、6、7、8号地下车库），建筑面积： 1.58万 平方米；商业（办公）用房： 16 套，建筑面积： 6626.21 平方米。建筑物总套数： 836 套，建筑物总面积： 12.18万 平方米。

第三条 物业服务用房建筑面积为 5处,共488.27 平方米，其中地上建筑面积为 488.27 平方米，位于 1号门东侧（保安岗亭），2号门南北两侧（保安岗亭、物业办公楼），3号门北侧（保安岗亭）。222#楼下（保安宿舍）。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 待定  平方米，位于 2号门南侧物业办公楼二层。

第四条 业主共有部分：

（一）单元业主共有部分，包括本单元业主共用的门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等共有部分；电梯、共用电气开关、单元门、消防设施等共用设施设备。

（二）单栋楼业主共有部分，包括户外墙面、水泵间、电表间、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等共用部位；上下水管道、落水管、消防设施等共用设施设备。

（三）本住宅小区业主共用部分，包括道路、广场、绿地、沟渠、景观水系、围墙、大门、消防设施、化粪池、污水井、雨水井、路灯、排水管线、自行车库（棚）、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用房屋等共用设施设备。

第五条 业主会所:  无   。

第六条 地下停车场（包括人防工程），产权人  待查  。

第二章 业主的权利与义务

第七条 本住宅区域内房屋的所有权人为业主。

业主在本住宅区域内物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）  选举业主委员会成员，并依法享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（八）  法律、法规规定的其他权利。

第八条 业主在本住宅区域内物业管理活动中，履行以下义务；

（一）遵守本住宅区管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守本住宅区域内物业共用部分和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；    

（三）执行本住宅区业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

            第三章  物业管理方式

第九条 本住宅区域实行下列第  2  种物业管理方式。

1.由全体业主自行管理；

2.全体业主依法选聘物业服务企业；

3.由全体业主依法选聘其他人管理；

第十条 本住宅小区物业服务项目包括但不限于：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度假计划，经业主大会通过后组织实施；

（二）监督、维护共有设施设备合理使用；

（三）物业管理区域内公共秩序的维护，提供保安服务；

（四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；

（五）树木绿化，绿地及附属设施养护管理；

（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；

（七）按照业主大会决议，对物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；

（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；

（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。

第十一条 物业服务应至少包括以下标准，具体内容另行制定：

（一）档案管理；

（二）保洁服务标准；

（三）秩序维护标准；

（四）绿化养护服务标准；

（五）共有部位、设施、设备维修养护标准；

（六）保安服务标准。

           第四章 物业的使用、维护和管理

第十二条 本住宅区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规、规章规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物业：

（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应当征得有利害关系的业主同意；

（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《沈阳市物业管理条例》及有关规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业，依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；

（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用公用部位。装修垃圾不得散放，应日产日清，及时运走。

（四）施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中给相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午8时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；

（五）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应当及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应当承担相应的赔偿责任；

（六）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业制定的位置安装，并做好噪音、冷凝水和墙体防水的处理。有可能影响他人的，应征得利害相关人的同意；

（七）业主应按照有关规定合理使用水、电、燃气、供热、环卫等公共设施设备，不得擅自拆改；

（八）业主和物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定；

（九）业主和使用人应遵守本物业管理区域内车辆停放和行使有关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人，车速不得超过 20 公里/小时，严禁鸣喇叭；车辆出入应按规定出示相应证件或者登记；机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放；车位只可用作停放车辆，不得用于其他用途；

（十）阳台封闭，应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品，不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等。

（十一）业主饲养宠物，应当遵守《沈阳市养犬管理条例》的相关规定，及时清理宠物粪便（如果园区设有宠物厕所，应带领宠物在宠物厕所大小便）。乘坐电梯的，应当避开电梯的高峰时间；

第十三条 本住宅区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）侵占、破坏公共场所，物业共用部位、共用设施设备；

（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（六）违反规定饲养家禽、宠物；

（七）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；

（八）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；（含擅自改装地热，安装供热管道泵等。）

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（十）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（十一）占用消防通道，挤占消防设施；

（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十三）法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为，业主有权投诉举报；物业服务区域业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。

第十四条 业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或者物业服务企业，应当事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应当负责维修并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的、须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；

（五）当物业服务企业对物业公共部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共用部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；

（六）本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求建设单位保修，或向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金；

第五章 专项维修资金的筹备、管理和使用

第十五条 本住宅区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

第十六条 本住宅区域内的业主 待查 人已交纳专项维修资金总额为 6,611,500.83元；未交纳的业主  待查 人，未交纳专项维修资金总额为  待查 元。

第十七条住宅专项维修资金存放在指定银行专户管理，接受市房产主管部门监管。

第十八条 专项维修资金适用范围：

（一）单元的共用部分：包括电梯、单元门、对讲系统、楼梯间及其附属设施 、单元内消防设施；

（二）单栋住宅楼的共用部分：包括屋面防水、楼体外墙及屋檐、本楼上下水及电力主线、屋面排水管；

（三）住宅区域内的共用部分：包括消防设施、道路、监控系统、园区公共门禁及车辆道闸  ；（供暖设施依照有关规定由供暖企业维修养护；自来水管线及二次加压设施依照有关规定有供水企业维修养护。）

第十九条 专项维修资金的使用按照下列程序办理：

（一）涉及维修的业主提出使用要求或者由业主委员会根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

（二）本住宅区域内属全体业主共有部分的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及单元、单栋共用部分维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；

（三）业主大会会议或者相关的业主会议确定使用方案；

（四）相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支。工程价格原则上采取清单制，工程量及预算清单应由具备资质的机构制定且需要相关业主确认，结算工程款不得超出清单约定的数额；

（五）市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十条 本住宅区域内住宅专项维修资金不足，经业主大会会议决定补充、续筹方案。

第二十一条 业主未缴纳住宅专项维修资金的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

第二十二条 物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的，由业主委员会直接组织实施，费用按规定列支。

（一）物业发生危机房屋使用安全或者公共安全的紧急情况；

（二）经安全鉴定机构鉴定的危险房屋；

（三）法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形；

（四）应急维修项目：既不属于服务提供方维修义务，又不在物业服务合同维修约定范围内的影响园区居民生产生活的公共水、电设备设施损坏 、道路损坏等；

第六章 物业共用部分的经营与收益分配

第二十三条 物业共用部分的经营

利用本住宅区共有部分经营的，应当符合法律、法规的规定，并经业主大会会议决定。委托物业服务企业组织实施。

第二十四条 本住宅区域内共有部分经营。

（一）本住宅区域内业主共有道路停放汽车车位使用费：由业主大会另行确定；

（二）电梯内（外）广告费：收费情况另行确定;

（三）利用共用部分经营广告费：收费情况另行确定；

（四）出租业主共有用房：收费情况另行确定；

第二十五条 共有部分经营收益与使用。

1、可以根据实际情况，向物业服务企业支付不超过总额30%的管理费；

2、其余费用纳入园区公共经费，按照《议事规则》相关规定列支。

业主委员会应当每年在本住宅区域内以书面形式公布共有部分经营收益和使用情况，接受业主大会的监督。

        第七章  业主共同管理的权利和行使

第二十六条 业主的共同管理权利。

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）筹集和使用住宅专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）制定公共绿地管护办法；

（九）共用部分、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十二）决定业主委员会的工作权限；

（十三）决策需要向业主直接收取费用的事项；

（十四）决策有关共有、共同管理权利的其他重大事项，以及法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

第二十七条 决定第二十六条第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十八条 单元的全体业主，可以共同决定本单元使用专项维修资金，进行共用设备的维修和改造。

第二十九条 单栋住宅楼的全体业主，可以共同决定本住宅楼使用专项维修资金，进行共用部分的维修和改造。      

第三十条 本区域业主和使用人，在用水、用电、用气、用热、通信、有线电视等方面，是用户与供方的合同关系，不属于本区域共同管理事项。供水、供电、供气、供热、电话、网络传媒等企业需要在本区域进行新建、维修、改造项目，使用公用部位、拆改共用设施，属于本区域公同管理事项。

第三十一条 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法做出的决定。

第三十二条 业主大会选聘物业服务企业之前，应当按照本住宅区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方案、选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

第三十三条 业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会及业主委员会印章。

第三十四条 业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业用房协议。协议的主要内容包括：

（一）用房房址及面积；

（二）用房期限（注：以物业服务合同期限为准）；

（三）用房期间的维修、养护、管理；

（四）违约责任。

第三十五条 业主委员会应与业主共有用房的承租方，签订房屋租赁合同；应与租用本区域共同部位、公用设施的企业（个人）签订合同；

    第三十六条 物业服务企业突然撤离，停止物业服务，业主委员会应采取临时聘请物业服务企业，实行临时代管。临时代管期间的物业服务费用，在临时代管协议中确定。临时代管协议必须在本区域内公告，并报社区居民委员会、街道办事处和浑南区房产行政主管部门备案。

第八章 业主的共同管理责任

第三十七条 本住宅区域内采取包干制或计酬计费方式。

物业服务费标准及缴费时限：另行确定。

第三十八条 业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业应当督促其限期交付； 3 月以上拒交物业服务费用的，物业服务企业可以在本区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房址及欠费金额。

第三十九条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

第四十条 业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

第四十一条 业主委托物业服务企业提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。

第四十二条 本区域按《辽宁省物业管理条例》的有关规定，购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，在物业服务费中列支。

第四十三条 建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请适用建设工程保修抵押金。

第九章 物业的转让与出租

第四十四条 业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起  7 日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

第四十五条 房屋出租人和承租人不得擅自改变房屋规划许可确定的使用用途，不得群租，不得危及物业的安全，不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人，不得利用出租房屋从事违法犯罪活动，不得损害其他业主的合法权益。

第四十六条 业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费用、专项维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十章  违约责任

第四十七条 业主和使用人违反本规约，侵害相邻业主合法权益，造成损害的，应予以赔偿。受损害业主可以向所在地人民调解委员会提出调解申请，可以向政府相关部门提出仲裁申请，可以向人民法院提出诉讼。

第四十八条 业主（使用人）、建设单位、物业服务企业违反本规约，侵害本区域业主共有合法权益的，业主委员会可以向所在地人民调解委员会提出调解申请，可以向政府相关部门提出仲裁申请，可以向人民法院提起诉讼。

第四十九条 业主不履行按时交纳物业服务费义务，超过 6 月，按所欠缴物业服务费金额，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十条 业主大会、业主委员会做作出的决定违反法律法规和本规约的，业主可以依据本区域《业主大会议事规则》的规定，提议召开临时业主大会会议，撤销错误决定；可以依法请求市、区房产主管部门撤销错误决定；可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十一条 业主委员会违反本规约，侵占专项维修资金、共有部分经营收益的，业主可以向市房产主管部门提出仲裁申请，向人民法院提起诉讼，涉嫌犯罪的，可以依法向公安、检察机关提起告诉。

第十一章  附则

第五十二条 本规约经本区域业主大会会议表决通过之日起生效。

第五十三条 本规约对本区域内的业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。

www.syhpxc.com为目前本区域业主认可的公共信息发布平台。在该平台发布公告与园区内显著主位置张贴公告效力相同。

第五十四条 本规约的修改，需经业主委员会提议或本区域专有部分占建筑物总面积20%以上且总人数20%以上的业主提议，召开本区域业主大会临时会议进行表决通过。

第五十五条 本规约按照规定报浑南区房产行政主管部门备案。本规约中数据如统计有误，均以政府有关部门实际登记为准。

第五十六条 本规约一式四份，区房产主管部门1份，街道办事处1份，业主委员会存档1份，所在社区居民委员会1份。

 

沈阳市浑南区河畔新城第二小区第二届业主大会会议筹备组

全体成员签名：

 

 

 

                       二零一九  年  十二  月  二十二  日