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沈阳河畔新城第二园区业主大会议事规则（草案）

 

第一章  总则

第一条        根据国务院《物业管理条例》等相关法律法规的规定，结合本园区实际情况制定本议事规则。

第二条        本园区名称为“河畔新城第二园区”，由河畔新城二期、三期两部分组成。物业管理区域四至为：东至85米政府规划绿地；西至朗云街；南至恒达路（不含浑南新区第一小学和商业网点）；北至本园三期与公馆之间的绿篱隔离带。

 

第二章  业主大会

第三条        本业主大会名称为“河畔新城第二园区业主大会”（以下简称“本业主大会”），由本园区的全体业主组成。本业主大会自2007年9月1日首次业主大会召开之日起成立。办公地点在沈阳市浑南新区朗云街河畔新城第二园区内。本园区共有房屋820户，按户行使业主大会表决权，表决权总数为820个。

第四条        本业主大会是依法依规决策本园区事项的最高权力机构，代表和维护本园区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本园区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第五条        本业主大会分为“定期会议”和“临时会议”两种，两者效力相同。业主大会五年为一届。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（一）   20%以上业主书面联名提议的；

（二）   涉及全体业主共同利益事项或需要及时处理的事项的。

第六条        业主大会可以采取以下两种形式之一召开，两种形式分别享有以下问题的决策权：

（一）   “全体业主书面形征求意见”形式：

以下事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意：

1、  筹集和使用专项维修资金；

2、  改建、重建建筑物及其附属设施；

     以下事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：

3、  制定和修改业主大会议事规则；

4、  制定和修改管理规约；

5、  选举业主委员会或者更换业主委员会成员，决定业主委员会的工作权限；

6、  选聘和解聘物业服务企业；

7、  需要向业主直接收取费用的事项；

8、  有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

“集体讨论”形式可以决策的问题，“全体业主书面征求意见”形式可以直接形成决议，或对“集体讨论”形式形成的决议予以变更。

（二）   “集体讨论”形式：（该形式以召开“业主代表大会”的方式实施。出席人数不得少于业主代表总数的2/3。审议通过、形成决议的需全体代表权1/2以上书面记名表决同意，可于会后继续征求未到场业主代表的意见。）

1、  审议、通过业主委员会和物业管理企业的工作报告；

2、  在权限范围内审议、通过园区公共经费的收支情况和年度财务决算报告；（详见二十九条第四款）

3、  审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施收益的使用情况；

4、  制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

5、  监督业主委员会工作，改变或撤销业主委员会的不当决定；

6、  决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他事项；（本条第一项“全体业主书面形征求意见”形式中所列的事项除外。）

第七条        业主大会按照下列程序召开：

（一）   会议筹备：由业主委员会做好会前的各项准备工作。主要包括：草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况、确定会议形式、会议时间、会议地点等工作。

（二）   发布公告：业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式和网络公告等现代媒体形式向物业管理区域内全体业主公告。

（三）   召开会议：业主委员会组织召开业主大会，就议事内容进行表决或征求意见。

（四）   业主大会会议决定：业主委员会将业主大会的会议决定以书面形式和网络公告等现代媒体形式向物业管理区域内全体业主公告。

（五）   资料存档：业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料存档。

第八条        业主、业主代表可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当符合下列规定：

（一）   业主是自然人的，可以书面、口头或电话委托物业管理区域内的其他业主或使用人参加业主大会并行使表决权，采取口头或电话方式委托的，委托过程必须有三人以上在场证实（或有现场视频、音频证明），同时要在征求意见表或选票上予以注明，且证明人需签字。

（二）   业主是单位法人的，须出具书面委托书，委托代理人参加业主大会会议。

第九条        业主大会对所提议案作出决定的，3个月内不得就同一内容再次提议召开业主大会进行表决。

 

第三章  业主

第十条        业主的定义：

（一）   房屋所有权证上登记的产权人及共有人；

（二）    产权人及共有人的配偶（夫妻双方依法约定房屋产权为单方所有的除外）。

上述人员中应授权一人出席业主大会，代表其他共有人行使一个表决权。

第十一条        业主对小区物业管理工作依法享有知情权和监督权，享有业主委员会委员的选举权和被选举权，享有参加业主大会会议、行使表决权等权利。

第十二条        业主通过业主大会和业主委员会对物业实施管理，业主应遵守《业主公约》中的约定。

第十三条        业主对小区物业管理工作有意见或建议，可直接向物业管理企业或业主委员会提出。遇到涉及公共利益的争议，应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。

 

第四章  业主代表

第十四条    采取业主代表大会形式召开业主大会的，应以楼为单位推举业主代表参加会议。本园区业主代表席位总数为49席，具体楼业主代表数为：

211，2席；212，2席；213，1席；215，1席；216，2席；217，1席；221，2席；222，2席；223，1席；225，2席；226，2席；231，1席；232，2席；233，1席；235，1席；236，2席；237，2席；251，1席；252，1席；253，2席；255，1席；311，4席；312，2席；313，2席；315，3席；316，3席；317，3席。

第十五条        业主代表必须从业主中选出，经自荐或推荐后，由业主委员会（或业主大会筹备组）在本楼各单元公示7日，公示期内无异议或本楼反对业主少于本楼业主总数一半的，确认业主代表身份有效。

经过7日书面征集，本楼仍未能足额推举出业主代表的，则在本园区范围内推举本楼业主代表；公示方法同上。

第十六条        业主代表的权利义务：

（一）   在业主代表大会上针对第六条第二款所列事项行使表决权；

（二）   对业主委员会、物业公司的日常工作直接行使监督权（详见第七章规定）；

（三）   建立必要的联络途径，在业主委员会与业主间上传、下达各类信息；

（四）   在以“全体业主书面征求意见形式”召开业主大会时，组织本单元业主表决；

（五）   旁听业主委员会的各级会议；

第十七条        业主代表的任职期限与当届业主大会同期，可以连选连任。发生下列情形之一的，代表身份终止，可以另行推举产生：

（一）   因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）   丧失履行职责能力或不履行业主代表职责的；

（三）   明确表示辞去业主代表工作的；

（四）   本单元三分之一以上业主书面联名要求罢免的；

（五）   有其他不适合担任代表情形的。

 

 

第五章  业主委员会

第十八条        业主委员会是业主大会设立的常务执行机构。在业主大会休会期间，由业主委员会在业主大会授权的范围内代表业主大会进行决策、执行决议。

第十九条        业主委员会依法履行下列职责：

（一）   召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）   执行业主大会的决定和决议；

（三）   与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

在选聘物业服务企业前，应将招标文件（须含明确的评标办法及合同草案）在全园区进行公示征求意见，经全体业主书面形征求意见形式召开业主大会确认后方可实施招标。依据该招标文件规定程序选定的物业服务企业无需经过全体业主大会再次确认，如须修改原有合同条款的除外。

服务合同中需要明确以下内容：

1、  本园区业委会公章在使用时需附以一定比例业委会委员签字方为有效（详见第二十四条第五款）；

2、 业委会及本园区业主依照本议事规则成立的监督机构有权对物业公司的服务进行直接监督，（详见第七章）；

3、 业主委员会有权代管业主按年度自愿委托业主委员会代管、代付的物业费，并按照物业服务的实施进度、服务效果向物业服务单位进行拨付。物业服务企业在执行“物业服务合同”过程中发生违约行为的，可在拨付物业费过程中直接扣除违约金（应附具体违约金罚则）。（详见第二十条十款）；

4、 明确物业费用的组成，其中应包括一定比例的业主委员会办公经费、园区公共建设基金等必要的公共性支出费用。

（四）   及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）   监督管理规约的实施；

（六）   督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）   组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）   调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

（九）   业主大会赋予的其他职责。

第二十条        业主委员会除依法履行职责外，本业主大会赋予其下列职责：（形成决议后需向全体业主公告）

（一）   拟定选聘物业管理企业方案；

（二）   拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；

（三）   拟定《业主大会议事规则》和业主公约修改草案；

（四）   拟定物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度方案；

（五）   拟定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；

（六）   拟订专项维修资金使用、续筹方案；

（七）   对违反物业合同约定逾期不缴纳物业服务费的业主，督促其限期缴纳物业服务费用；

（八）   对违反《业主公约》的行为进行处理。

（九）   代表园区业主提起或参与与园区公共利益相关的诉讼。

（十）   授权业主委员会代管业主按年度自愿委托业主委员会代管、代付的物业费，并按照物业服务的实施进度、服务效果向物业服务单位进行拨付。物业服务企业在执行“物业服务合同”过程中发生违约行为的，可在拨付物业费过程中直接扣除违约金。扣除的违约金归全体业主所有（由业主委员会开具现金收据），按照本议事规则第六章中的规定管理使用。

第二十一条  业主委员会设委员9名，由业主大会依据政府有关规定程序公开征集候选人并选举产生，通过规定备案程序备案后正式成为委员。其中主任1名，副主任2名，由全体委员在业主委员会会议上推选产生。业主委员会每届任期五年，委员可以连选连任。

第二十二条  业主委员会委员应该符合下列条件：

（一）   本物业管理区域内具有完全民是行为能力的业主；

（二）   遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的公信力和组织能力；

（三）   模范履行业主义务，按时交纳物业服务费（委托业主委员会代管、代付物业费的视为已交纳物业费）；

（四）   本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；

（五）   具备必要的工作时间。

符合上述条件并依照规定进行候选人登记的业主，经“业主委员会筹备工作组”和社区确认后，即成为业主委员会委员候选人。

第二十三条       未能当选的业主委员会委员候选人，在选举过程中获得全体业主1/2以上选票的，按照得票多少为序自动成为候补业主委员会委员（以下简称“候补委员”）。候补委员可以参加业主委员会会议，但不能行使表决权。在业主委员会委员辞职或因故停止工作时，本业主大会认可候补委员按顺序依次递补进入业主委员会直接成为委员，行使委员职责。业主委员会委员按规定进行备案时，应将候补委员一并备案，以免在重新备案期间影响业主委员会工作正常开展。业主委员会组成情况发生变更后，业主委员会委员应将相关信息书面告知社区等主管部门。

第二十四条       业主委员会的会议和决议：

（一）   业主委员会每月例会一次，遇有重大紧急事项，可召开临时会议。会议召集人需至少提前一天将会议内容及材料以有效方式送达参会人员。

（二）   以下人员可以参加、列席或旁听业主委员会会议：

1、  业主委员会委员可以参加会议并行使表决权；

2、  候补委员可以参加会议，但无表决权；

3、  业主委员会聘请的顾问、秘书可以列席会议并发言，但无表决权；

4、  业主代表在核实代表身份后可以旁听会议，无需批准；

5、  普通业主在核实业主身份后可以旁听会议，但须提前申请并获得批准。

6、  其他依法依规应参与会议的人员。

（三）   业主委员会召开会议时，到会的正式委员人数不得不少于委员总数的三分之二。少于三分之二时视为非正式会议，不能形成决议。

（四）   形成会议决议：

1、  形成业主委员会会议决议时，赞成票数需达到业主委员会成员总数的半数以上。

2、  会议设立会议主席（即会议主持人，无特殊情况，一般由委员长或副委员长担任），负责整理提出会议议题并按约定程序维持会场秩序。组员发言时，原则上都向会议主席发言。会议主席如需就某议题表明本人立场观点时，需要将主持权限临时移交给另一位大家认同的业委会委员，直至该议题讨论、表决结束。

3、  一时一事原则：一个议题被提出后，在该议题形成正式表决结果或被表决准予搁置前，不得讨论其他议题。

4、  限时原则：实行每人每次限时发言，具体时限为3—10分钟，视议题复杂程度由会议主席确定。

5、  均等原则：原则上按照组员座次发言，但与上一位发言者持反对观点的发言者享有优先发言权。具体发言顺序由会议主席现场掌握。

6、  文明表达原则：不得进行人身攻击，不得质疑他人动机、习惯或偏好，辩论应就事论事，以当前待决问题为限。

7、  不排斥匿名原则：就某一议题进行表决时，如果有一名业委会委员提出匿名投票要求，则该表决即必须采取书面匿名投票方式进行。

8、  充分辩论原则：就某一议题进行表决须在对该议题进行充分讨论后方可进行。未在会议现场参加或听取讨论过程的业主委员会委员无权就存在意见分歧的议题进行投票表决。

9、  形成决议后，所有参与表决的业主委员会委员都需要依据组织原则服从表决结果，并在会议记录或决议内容上进行确认签字，相关材料须存档备查。持与决议内容相反意见的业主委员会委员进行签字时，可以注明“保留意见”字样。

（五）   印鉴的管理和使用：本业主大会决定此前刻制的所有印鉴全部作废，重新刻制且仅制“沈阳河畔新城第二园区业主委员会”印一枚，委托业主委员会设专人管理并做好使用记录。依据业主委员会决议用印时须辅以参加表决业主委员会委员（或不少于三分之二业主委员会委员）的确认签字方才生效。持与决议内容相反意见的业主委员会委员进行签字时，可以注明“保留意见”字样。

（六）   业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会、业主委员会的会议记录及相关档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第二十五条       业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格自动终止，应启动委员递补程序进行递补：

（一）   因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）   因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（三）   以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（四）   无故缺席业主委员会会议连续三次以上，或不遵守业主委员会内部管理规定、不履行委员职责影响工作正常开展的；

（五）   不缴纳物业服务费用，不履行业主义务的；

（六）   有犯罪行为的；

（七）   被业主大会依据程序罢免的。

    业主委员会委员资格终止的，应当立即将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第二十六条       业主委员会的换届：

业主委员会委员任期届满前三个月，应依法组织筹备换届选举。如因客观原因导致原业主委员会委员任期届满时换届工作仍未能完成的，原业主委员会仍有权继续履行业主委员会职能，以免影响园区正常工作开展，直至换届工作完成。但如果有10%以上的业主书面联名反对原业主委员会履职的，则原业委会须停止一切工作，并将其保管的档案资料、印鉴及其他属于业主大会所有的财务封存移交社区统一保管，待新一届业主委员会成立后，进行交接。

 

第六章  园区收入、支出管理制度

第二十七条       园区公共收益归全体业主共同所有，主要包括：

（一）   利用园区楼体、围墙、主要通道等公共部位发布广告获得的收入；

（二）   利用园区公共场所经营或租赁取得的收入；

（三）   业主大会或业主委员会依据法律、法规、协议等，对侵害园区公共利益的单位和个人收取的违约金或侵权赔偿收入；

（四）   物业管理企业依据物业服务合同向园区支付的业委会办公经费、园区公共建设基金等约定费用收入；

（五）   业主自愿交纳或捐助给业主大会及业主委员会的收入；

（六）   电梯广告收入。（原则上优先用于园区电梯维修）；

（七）   利用园区公共部位、公共资源获得的其他收入；

第二十八条       园区公共收益可用于列支以下费用：

（一）   召开业主大会的场地费用、文件材料、用品、饮用水等会务性支出；

（二）   园区公共宣传支出（含实体平台、网络平台建设等）；

（三）   办理园区公共事务发生的手续费、交通费等支出；

（四）   业主委员会一部办公电话、必要的办公设备、日常办公用品及业主委员会委员的工作补助费用；（业主委员会委员的工作补助执行“象征性低标准补助”，暂定有且仅有每人每月30元电话补贴。）

（五）   因办理园区公共事务委托律师事务所、会计师事务所、招标公司及聘请律师、会计、技术顾问、常务秘书等人员支出的费用；

（六）   完成原本需要启动维修资金完成的园区公共建设、维修项目；

（七）   其他业主代表大会批准的园区公共支出。

第二十九条       经费的管理和使用：

（一）   经费的保管：业主大会及业主委员会的办公经费由业主委员会设置专用账户存储，严禁挪用。如业主委员会无法开设对公账户，则应由三名业主委员会委员（其中一人须有公职）以个人名义开设共管联名账户，对经费进行统一保管。必要时也可以委托具备资质的第三方机构进行保管。

（二）   经费使用账目的管理机构：原则上应委托专门财务机构按照财务管理制度管理园区经费账目，由开设联名共管账户的三名业主委员会委员共同担任出纳员。如果不具备托管条件时，可在业主委员会委员中推选或外聘一名会计按照财务管理制度管理园区经费账目，且会计不得由业主委员会主任、副主任、共管联名账户开设人担任。

（三）   财务预、决算制度：园区经费的年度财务预算案由业主委员会制定，在业主代表大会上进行报告说明，由业主代表大会进行批准后方可执行。预算获批后，原则上不得突破，有特殊情况需追加预算的，应重新立项提请业主代表大会审批，如不具备先行审批条件，可于年终决算时经业主代表大会通过予以追认。

业主委员会应于财务年度结束后，将本年度的决算报告提交业主代表大会讨论，业主代表大会未予追认的，则相关费用由决策人个人承担。

（四）   经费审批办法：

1、  所有列支以单项工作的年整体预算费用为统计标准，严禁拆分规避额度限制；

2、  费用额度在1000元以下的，需要经过业主委员会主任审批方可支出；

3、  费用额度在1000-3000元的，需要经过业主委员会主任、副主任三人同时签字方可支出；

4、  费用额度在3000-1万元的，需要经过半数以上业主委员会委员签字方可支出；

5、  费用额度在1-3万元的，需要经过全体业主委员会委员签字方可支出；

6、  费用额度超过3-5万元的，需要提前制定预算，经过业主代表大会审议通过后方可支出。

7、  费用额度超过5万元的，视为重大事项，需要提前制定预算，经过全体业主大会审议通过后方可支出。

（五）   工程类、采购类项目的招标与验收：

1、  工程类、采购类支出原则上都需要履行招标或询价采购程序；

2、  招标或询价采购工作由业委会依法组织。业委会认为有必要时，可以委托招标公司进行招标；

3、  进行招标、询价采购时，除须履行政府规定的公告程序外，还要在园区内通过有效途径进行公告。中标结果也要在园区内公示；

4、  支付工程款时，需要按规定程序履行验收、验资手续。业主委员会认为必要时，可以委托专门机构进行工程决算审计后方可结算。

园区财务收支情况的公布与监管细则，详见本议事规则第七章。

 

第七章  园区工作监督程序

第三十条        业主有权对业主代表、业主大会、业主委员会、物业公司的工作提出监督意见；业主代表有权直接约谈业主委员会、物业公司项目经理，查阅必要的档案材料等，对其工作直接行使监督权。

第三十一条        园区公共事务监督：

（一）   本园区不设监事会，涉及园区公共事务的监督工作由政府依据法规指派的工作人员和全体业主代表共同完成。

（二）   业主委员会、物业公司工作接受业主代表的直接监督。业主代表提出质询时，业主委员会、物业公司必须予以解答；

（三）   园区实施重大工程、采购项目时，应由5名以上业主代表组成“专项监督组”，对该项目实施的全过程进行监督并做好工作记录；

（四）   社区有权依据法规对业主大会、业主委员会及物业服务企业的工作进行监督。

第三十二条         园区信息公开事项、公开范围和公开时限：

（一）   园区业主大会形成的决议、表决结果：形成后第一时间公布。

（二）   物业服务合同：签署前须公开征求意见，签署后须第一时间公布。

（三）   园区经费使用情况：每半年公布一次，每年在业主代表大会上公布一次。有10%以上业主书面联名要求公布时，随时公布。

（四）   重大工程、采购项目：实施前征求意见，实施后第一时间发布结果。

（五）   其他有必要公布的信息：根据需要适时公布。

以上信息公开工作由业主委员会具体负责，应通过园区主要通道张贴、网络平台发布等手段尽量有效送达各业主，接受园区监督机构的质询。

 

第八章  附则

第三十三条       本议事规则经第二届业主大会表决通过后开始生效。从本议事规则生效之日起，2007年9月通过的《业主大会议事规则》自动废止。

第三十四条       本园区制定的其他规章制度不得与本议事规则发生冲突，否则一律无效。在本议事规则生效前制定的各项规定与本议事规则不相符的，一律以本议事规则为准自动调整，否则一律废止。

第三十五条       如果政府颁布新政策、法规对现行政策、法规的强制性条款进行调整、修改时，本议事规则自动随之调整、修改，无需经过业主大会重新表决通过即为有效。